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面對(duì)商機(jī)與挑戰(zhàn)，企業(yè)間將通過更加靈活的合資、入股、資產(chǎn)整合優(yōu)化等形式，發(fā)揮各自獨(dú)特優(yōu)勢，協(xié)同發(fā)展。未來物流地產(chǎn)將會(huì)顯示出百舸爭流的局面。

前段時(shí)間，受中美貿(mào)易戰(zhàn)關(guān)系的影響，易商紅木傳出押后香港上市計(jì)劃的消息。此前，易商紅木計(jì)劃于6月6日開始全球發(fā)售約5.6億股股份，預(yù)計(jì)募集凈額達(dá)91.2億港元，如若成功，將成為今年以來最大宗香港IPO。這是距宇培、寶灣后又一支計(jì)劃上市的物流地產(chǎn)企業(yè)，預(yù)示著企業(yè)在物流未來市場做大做強(qiáng)的趨勢。

物流地產(chǎn)在中國市場方興未艾，未來蘊(yùn)含著巨大發(fā)展?jié)摿Γ捌谕赓Y企業(yè)如普洛斯、豐樹等相繼圍獵中國物流市場；近些年不少房企如萬科、遠(yuǎn)洋以及電商如京東也都大舉進(jìn)入該市場，資管平臺(tái)平安不動(dòng)產(chǎn)也早在多年前布局物流地產(chǎn)。

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中國物流市場發(fā)展迅猛

從公布數(shù)據(jù)來看，中國社會(huì)物流總額、總費(fèi)用逐年上升，2018年中國社會(huì)物流總額達(dá)283.1萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長6.4%；總費(fèi)用達(dá)13.3萬億元，同比增長9.8%。今年前5個(gè)月中國社會(huì)物流總額創(chuàng)下歷史新高，為112.1萬億元，較去年同期增長6.1%；總費(fèi)用為5.4萬億元，較去年同期增長7.8%。

物流行業(yè)的發(fā)展離不開政策的大力扶持，近段時(shí)間一系列相關(guān)政策法規(guī)相繼出臺(tái)，為物流地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了良好的發(fā)展環(huán)境。

具體而言，4月2日，國家發(fā)改委、交通運(yùn)輸部聯(lián)合印發(fā)了《國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實(shí)施方案(2019-2020年)》，明確了國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的總體要求、重點(diǎn)工作、申報(bào)基本條件、實(shí)施程序和組織保障等，根據(jù)國家重大戰(zhàn)略實(shí)施需要，統(tǒng)籌研究確定第一批15個(gè)左右國家物流樞紐建設(shè)名單。

此外，從今年7月1日起，我國新一輪3000億元規(guī)模的降費(fèi)將正式落地。這輪降費(fèi)預(yù)計(jì)降低物流成本1209億元，這對(duì)需要大額資金投入的物流地產(chǎn)行業(yè)來講，無疑是一個(gè)重大利好。

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倉庫供給結(jié)構(gòu)失衡，物流效率有待提高

目前，我國在物流行業(yè)效率并不高。我國去年社會(huì)物流費(fèi)用占GDP比例為14.4%，2017年以及2016年該占比分別是14.6%、14.9%，遠(yuǎn)高于同期美國和日本社會(huì)物流費(fèi)用占GDP比例。截止2018年上半年，我國人均物流地產(chǎn)空間僅為0.7平方米/人，顯著低于日本（4平方米/人）與美國（3.7平方米/人）。

物流地產(chǎn)市場高標(biāo)倉與傳統(tǒng)倉供求結(jié)構(gòu)問題是造成物流成本高、效率低的重要原因。

我國物流地產(chǎn)存量約9.55億平方米，處于領(lǐng)先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量所占比重僅為5%。這些擁有優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的高標(biāo)倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，并且呈現(xiàn)出長期供不應(yīng)求、租金水平上升、空置率低的現(xiàn)象。

而低水平的傳統(tǒng)倉則是大量分布在我國多個(gè)城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統(tǒng)倉庫根本無法滿足制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶對(duì)于現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)設(shè)施的需求，長期處于空置狀態(tài)，有部分傳統(tǒng)倉空置率甚至達(dá)到50%以上，嚴(yán)重影響到物流用地的利用效率。

對(duì)比傳統(tǒng)倉，高標(biāo)倉有著成本和性能上的優(yōu)勢。以20年為測算期間，使用高標(biāo)倉的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉的成本降低約20%；從具體的存貨周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)代化高端倉儲(chǔ)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉儲(chǔ)的10%，庫存SKU能夠達(dá)到傳統(tǒng)倉儲(chǔ)的10倍，搜索清點(diǎn)貨物時(shí)間比傳統(tǒng)人工方式減少95%。

但由于我國現(xiàn)代化倉儲(chǔ)業(yè)起步較晚，市場上大部分倉庫都是傳統(tǒng)倉，占倉庫總面積80%，且傳統(tǒng)倉大部分掌握在一些傳統(tǒng)的國營企業(yè)、蔬菜公司、建材公司手中，在區(qū)域上呈小而分散的特點(diǎn)，難以被統(tǒng)一改造；高標(biāo)倉數(shù)量較少，且倉儲(chǔ)用地供應(yīng)緊張，制約了高標(biāo)倉的大規(guī)模建設(shè)，使其面臨著嚴(yán)重的供不應(yīng)求。2020年我國高標(biāo)倉供需缺口預(yù)計(jì)在1億平米左右，高標(biāo)倉將會(huì)是未來企業(yè)在物流行業(yè)中的主要發(fā)力方向。

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物流地產(chǎn)集約平臺(tái)：物流園區(qū)

作為現(xiàn)代物流地產(chǎn)發(fā)展中的新生事物，物流園區(qū)能夠通過建設(shè)、運(yùn)營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設(shè)施，將眾多物流企業(yè)聚集在一起，實(shí)行專業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營，提高物流效率。

因此，政府及企業(yè)在近幾年中不約而同地將物流園區(qū)作為推動(dòng)區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。

這些年來，我國物流園區(qū)處在一個(gè)快速發(fā)展的狀態(tài)。截至2018年，全國物流園區(qū)共計(jì)1638家，比2015年的1210家增長35.37%，年復(fù)合增長率10.6%。其中處于運(yùn)營狀態(tài)的1113家，占67.9%，比2015年多出256家。這其中大多數(shù)的物流園區(qū)都是政府主導(dǎo)型的、以物流企業(yè)為主體的，外高橋物流園區(qū)、北京空港物流園區(qū)屬于例外情況，是基于其他產(chǎn)業(yè)的物流園區(qū)。

但從物流用地的供應(yīng)來看，截至今年第一季度，中國內(nèi)地僅有90萬平方米新物流項(xiàng)目入市；另外，由于香港政府活化工廈計(jì)劃的驅(qū)動(dòng)，未來更多的工廈將會(huì)被改建為商用，這將會(huì)導(dǎo)致香港未來的物流土地存量減少。

據(jù)中國自然資源部2019年第一季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告披露，工業(yè)用地（包括物流用地）的價(jià)格上，第一季度，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市（直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市）工業(yè)用地價(jià)總體水平為841元/平方米，同比增長3.49%。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)用地綜合地價(jià)水平為1033元/平方米、1511元/平方米、834元/平方米，同比增速分別為2.14%、10.04%、4.49%。整體上工業(yè)用地的價(jià)格保持著上升的趨勢，尤其是珠江三角洲工業(yè)地價(jià)，雖然增速持續(xù)放緩，但仍高于其他兩大重點(diǎn)區(qū)域。

物流土地供應(yīng)受限、用途改為商用、價(jià)格提高等因素，將會(huì)制約開發(fā)商拿地布局，阻礙物流園區(qū)未來的擴(kuò)張道路。但同樣，上述因素也會(huì)促進(jìn)物流行業(yè)進(jìn)行存量改造，以及整個(gè)物流地產(chǎn)行業(yè)由過去的粗放發(fā)展向集約發(fā)展演進(jìn)。

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物流地產(chǎn)格局：一超多強(qiáng)

物流地產(chǎn)企業(yè)大致可分為五類：傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商、房企、電商企業(yè)、快遞企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。經(jīng)過多年發(fā)展和國內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)的注資加碼，物流地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出了一些新面孔，如萬緯物流等，打破了以外資為主的行業(yè)格局。但目前該行業(yè)中的「老大」依舊是普洛斯，依舊保持著「一超多強(qiáng)」的格局。

截止2019年第一季度，普洛斯市場份額達(dá)到了33.0%，穩(wěn)居第一；接下來是萬緯、易商、宇培，占市場份額分別為6.1%、6.0%、5.6%，跟普洛斯差距巨大；嘉民、安博、寶灣、平安、豐樹則分別占有市場份額5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。

■ 普洛斯

普洛斯于2003年進(jìn)入中國市場，是中國目前最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園提供商和服務(wù)商，截至2019年2月，普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在42個(gè)戰(zhàn)略性的區(qū)域市場投資、開發(fā)并管理著336個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達(dá)3740萬平方米。

2019年前半年，普洛斯繼續(xù)擴(kuò)充合作伙伴，先后與中鋁集團(tuán)、安聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)簽署合作協(xié)議，其中安聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)承諾向普洛斯旗下中國及日本基金投資6億美元。

通過合資、基金的方式進(jìn)行物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營是普洛斯慣用的運(yùn)營手法。目前，普洛斯在中國設(shè)立多支基金，基金總規(guī)模達(dá)136億美元。其中包括2013年11月成立的中國物流基金I，規(guī)模30億美元；2015年7月成立的中國物流基金II，規(guī)模70億美元。兩只基金普洛斯均持有約56%份額。

此外，2019年，普洛斯有兩宗重大資產(chǎn)買賣。一宗發(fā)生在3月7日，普洛斯斥資8.21億元收購萬通控股2.05億股，交易完成后，普洛斯將成為萬通地產(chǎn)第三大股東。

另一宗是發(fā)生在6月2日，普洛斯與黑石集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，黑石將出資187億美元從普洛斯三個(gè)美國基金中收購涉及1300座物流物業(yè)的資產(chǎn)包，總面積1.79億平方英尺(約合1660萬平方米)。該宗交易發(fā)生之前，市場上曾傳出普洛斯打算打包美國業(yè)務(wù)資產(chǎn)上市的消息。

事實(shí)上，這并不是普洛斯與黑石之間的第一次大宗物流買賣。早在2014年，黑石也曾與普洛斯完成過一次美國物流資產(chǎn)交易，不過買賣雙方角色互換，交易標(biāo)的是黑石旗下的美國工業(yè)地產(chǎn)基金IndCor Properties，當(dāng)是的交易時(shí)點(diǎn)也是IndCor Properties擬上市的前夕，黑石最終放棄上市，選擇將其出售給了新加坡GIC和普洛斯。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，IndCor Properties基金里面的工業(yè)物業(yè)還是回到了黑石的手上，外加上普洛斯經(jīng)營的美國其他工業(yè)物業(yè)，在交易完成后，黑石將一舉超越安博，成為美國最大的倉儲(chǔ)物流業(yè)主。至于選擇將基金出售而非上市，是因?yàn)槌鍪劭梢垣@得更高的價(jià)格，且實(shí)現(xiàn)更快、更高效的套現(xiàn)。

其實(shí)，設(shè)立、募集基金，收購資產(chǎn)包，置入設(shè)立基金，然后打包IPO或者出售，回籠資金，再進(jìn)行新一輪投資，是典型的「普洛斯（基金+地產(chǎn)）」運(yùn)營模式。該模式通過物流地產(chǎn)升值、基金與資產(chǎn)管理費(fèi)用、人民幣升值等獲取盈利。萬科、遠(yuǎn)洋、蘇寧、順豐以及即將赴港上市的易商紅木都是采取這種「基金+地產(chǎn)」的模式。

■ 寶灣物流

除了普洛斯這類典型的PE運(yùn)營模式，我國物流地產(chǎn)還有另一種典型的運(yùn)營模式——自持物業(yè)模式。相較于2-3年投資回收期的PE模式，自持物業(yè)模式投資回收期通常都在10年以上，會(huì)造成嚴(yán)重的資金沉淀，一般適用于資金雄厚的國企或者險(xiǎn)資背景企業(yè)，寶灣物流就是其中的代表。

在南山控股合并深基地B之后，寶灣物流現(xiàn)在是深圳南山控股旗下的高端物流設(shè)施投資平臺(tái)。2018年，寶灣物流園區(qū)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入7.5億元，同比增長24.8%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤0.7億元，同比增長22.5%。

截至2018年底，寶灣物流已進(jìn)入中國34個(gè)熱點(diǎn)城市，并且布局了58個(gè)高端物流園區(qū)，運(yùn)營倉儲(chǔ)面積近300萬平方米，規(guī)劃在建面積超200萬平方米。

寶灣物流主要通過招拍掛、合作或收購等方式獲取項(xiàng)目，資金來源渠道是自有資金或借款。物流項(xiàng)目從拿到四證開始，建設(shè)期12-18個(gè)月，達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營的成熟期一般需要2-3年。不同于PE模式，寶灣控股的主要盈利來源并非地產(chǎn)升值和基金管理，而是依靠物流園區(qū)日常營運(yùn)獲取長期穩(wěn)定的倉儲(chǔ)服務(wù)收入。

針對(duì)自持物業(yè)模式帶來的資金問題，寶灣物流通過資產(chǎn)證券化的方式，盤活優(yōu)質(zhì)物流不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)沉淀資金的流動(dòng)。

2018年11月，寶灣物流發(fā)行「長江楚越-寶灣物流第1-X期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃」獲深交所審議通過，擬發(fā)行金額共100億元，是同期獲批額度最大的倉儲(chǔ)物流CMBS項(xiàng)目，底層資產(chǎn)是天津、廊坊、昆山、南通4個(gè)國際物流園區(qū)項(xiàng)目。其中第1期于今年1月18日成功設(shè)立發(fā)行，發(fā)行規(guī)模17.89億元，優(yōu)先級(jí)票面利率4.82%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前半年物流地產(chǎn)證券化的案例有6個(gè)，相對(duì)較多。這得益于物流設(shè)施投資凈回報(bào)率能達(dá)到6%-8%，相比之下，要高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%，住宅地產(chǎn)的2%-3%。因此，物流資產(chǎn)在資本市場上往往被給予較高的估值，物流資產(chǎn)證券化難度相對(duì)較小，也更受市場歡迎。

■ 萬緯物流

萬緯物流，作為萬科集團(tuán)2015年獨(dú)立出來的物流品牌，憑借著強(qiáng)大房企背景和雄厚資金實(shí)力，自成立以來就不斷地攻城略地、大肆并購，發(fā)展尤為迅速，現(xiàn)在物流行業(yè)中占市場份額5.7%，占據(jù)重要地位。

2018年，萬緯物流新獲取項(xiàng)目64個(gè)，合計(jì)可租賃物業(yè)的建筑面積約為494萬平方米。截至目前，萬緯物流進(jìn)駐城市45個(gè)，運(yùn)營及在建項(xiàng)目134個(gè)，運(yùn)營及在建總面積達(dá)1056萬平方米，其業(yè)務(wù)聚焦在長三角、珠三角和環(huán)渤海的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。

冷鏈?zhǔn)侨f緯的重要布局方向。萬緯于2018年7月通過收購太古冷鏈，獲得了上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫，大大增加了冷鏈資產(chǎn)規(guī)模。截至2018年年底，萬緯冷鏈已累計(jì)進(jìn)入11個(gè)城市，典型的冷鏈園區(qū)有沈陽渾南冷鏈物流園等。

隨著消費(fèi)者對(duì)生鮮產(chǎn)品消費(fèi)需求增加，冷鏈物流市場規(guī)模也將越來越大，預(yù)計(jì)2020年可達(dá)4700億元，年復(fù)合增速20%。萬緯通過并購太古冷鏈的手段，提前搶占市場份額。

同樣瞄準(zhǔn)冷鏈的房企的還有遠(yuǎn)洋。與萬緯不同，遠(yuǎn)洋是通過PE投資、設(shè)立基金的方式，戰(zhàn)略入股九曳供應(yīng)鏈和鄭明現(xiàn)代物流，在物流賽道上競跑。

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展望

隨著新零售消費(fèi)升級(jí)，物流地產(chǎn)的發(fā)展高度將會(huì)進(jìn)一步提升。行業(yè)中的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商、房企將繼續(xù)在中國各地加碼物流資產(chǎn)，阿里、京東等電商企業(yè)以及順豐、「三通一達(dá)」等第三方物流也會(huì)積極搶灘物流地產(chǎn)，建設(shè)物流倉庫、網(wǎng)點(diǎn)等物流設(shè)施；當(dāng)然也會(huì)有金融機(jī)構(gòu)如平安不動(dòng)產(chǎn)、淡馬錫等運(yùn)用熟悉的「投融管退」的手段進(jìn)行物流地產(chǎn)資本運(yùn)作。

各個(gè)參與到物流行業(yè)的企業(yè)會(huì)根據(jù)自身的核心優(yōu)勢，選擇不同的運(yùn)營方向，如萬緯通過并購發(fā)展冷鏈倉配；豐樹布局企業(yè)辦公樓；宇培組建全國性物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)等等。

同時(shí)，面對(duì)物流用地供應(yīng)少、開發(fā)前期資金大量沉淀等問題，面對(duì)高標(biāo)倉巨額市場供給缺口的商機(jī)，企業(yè)間將通過更加靈活的合資、入股、資產(chǎn)整合優(yōu)化等形式，發(fā)揮各自獨(dú)特優(yōu)勢，協(xié)同發(fā)展。未來一段時(shí)間，物流地產(chǎn)將會(huì)顯現(xiàn)出百舸爭流的局面。